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融创文旅地产:20亿的文旅营收 1200亿的文旅城地产销售

快讯 新旅界

2018年融创中国(01918 HK)文旅业务营收达到20 3亿元,这使刚成立一年的融创文旅集团超越了很多上市多年的旅游上市企业。然而,相比融创文旅城的地产销售收入,20亿仅是九牛 ...

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2018年融创中国(01918.HK)文旅业务营收达到20.3亿元,这使刚成立一年的融创文旅集团超越了很多上市多年的旅游上市企业。然而,相比融创文旅城的地产销售收入,20亿仅是九牛一毛。

“我们文旅城管理的12个项目,一年半的销售已经到1200亿了”,在披露财报后的业绩说明会上,融创方面自豪的表示,“我们现在文旅板块的团队还是非常强,从设计院到建设,到管理运营,我相信我们团队在业内能力是领先的,另外我们又对文旅城的业态在做优化,在做调整,让它更具竞争力。”

20亿的文旅营收,1200亿的文旅城地产销售,这些数据耐人寻味。首先,可以肯定的是收购万达文旅城,融创赚大了。

买万达的钱,已经赚回来了

2017年7月19日,融创集团收购万达所辖13个文旅项目的91%股权,交易金额为438.44亿元。当时双方达成的共识是,这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持,融创要连续20年,每年每个项目付人民币 5000万元品牌许可使用费给万达,共计130亿元。2018年10月,融创以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅专案的设计、建设和管理公司。这让融创摆脱了当时约定的限制,也就是说,融创以总计人民币501.25亿元的价格收购万达13个文旅项目的全部股权。

而仅仅一年半时间,不计运营收入,仅地产销售部分,融创就从这13个项目上获得了1200亿现金流,超过收购款的2倍。按照融创近年平均25%的毛利率计算,这1200亿为融创带来毛利300亿元。在融创的业绩说明会上,融创方面明确表示,“我们当时付给万达438亿元,然后又投了一些钱,大概500多亿,现在基本上钱都收回来”。

不仅如此,凭借文旅地产的销售收入和土地储备,融创在房地产企业中排名飞速提升,而万达的排名则一落千丈。这也印证了新旅界在2017年的判断:全力自救的万达或将幸免于难 但将跌出巨头公司阵营(新闻回顾)。

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2018年融创的财报证实了融创这笔交易有多赚,也显示了万达当初自救的魄力与果断,如果当时万达继续持有,不到一年,文旅城销售的现金流即可超过卖出91%股权的现金流。但资金链危机面前,万达毅然出售了精心培育了4、5年的文旅版图,出售了未来十年的发展蓝图。在2017年9月的一次发布会上,孙宏斌称赞万达的果断,“什么叫断臂求生,什么叫破釜沉舟,你看人家老王(注:万达集团董事长王健林)”。

需要指出的是,万达之所以做这个“不划算的交易”,是由于虽然继续持有文旅城很快就有销售收入,但也需要继续投入巨额开发资金,并兑现后续长期的投资承诺,且文旅城本身就负有很高的债务。当时,万达的资金情况已经岌岌可危,冒险持有可能导致债务违约,可能引发资金冻结、项目停工、客户维权等,使危机愈演愈烈。果断出售出去,回收500亿现金是一方面,卸下13座文旅城背负的巨额债务和后续投资计划,是大幅降低万达债务杠杆的关键。

地产甩开文旅几条街?

融创文旅营收数据另一个耐人寻味之处,是20亿项目运营收入和1200亿的文旅地产销售收入的巨大对比。

文旅运营收入一年20亿,在旅游行业已然是个不低的数据。

上市多年的自然景区代表黄山旅游、峨眉山A多年来营收从未达到20亿,黄山旅游营收在16亿左右徘徊,峨眉山A约10亿上下。当然,黄山旅游和峨眉山营收无法突破主要是这类景区依赖特殊自然和人文资源,无法异地复制,地方国资企业也相对缺乏扩张动力。

民营的连锁景区宋城演艺,不依赖特殊资源,异地扩张顺利,旗下拥有宋城千古情、三亚千古情、丽江千古情、九寨千古情等多处“现金奶牛级”的爆红景区,但即使如此,2018年宋城的景区业务营收也才16.7亿元。

事实上,在新旅界重点关注198家旅游类上市公司中(含新三板),排除旅游地产业务,排除掉和旅游无关的多元化业务、排除高收入低毛利的旅行社业务,剩下的运营收入超过融创文旅的,不过十二三家左右。若排除携程、美团点评、同程艺龙、途牛等OTA公司,以景区、酒店、度假村等营业收入来排序,融创文旅已然挤进全国前十,仅有华侨城、中国国旅、锦江酒店、首旅酒店、华强方特、复星旅文、华住酒店等寥寥几家企业排在其前。

然而,这样一个排名前十的文旅运营收入,在融创整体业务盘子中,贡献几乎可以忽略不计。2018年融创整体营收1247.5亿元,文旅运营仅占1.6%。文旅城配套的地产在一年半里销售收入1200亿元,简单计算,这是文旅城运营收入的40倍。

虽然理论上,地产销售是一锤子买卖,不如文旅业务可持续,但地产业务卖一年,抵得上文旅项目经营40年,这还是将地产与旅游的“行业贫富差距”显露无遗。这种差距,使地产企业进军文旅变成一种“降维打击”。万达可以2年之内狂买12家旅行社,可以在2015年35亿元投资同程旅游,这笔钱甚至超过了如今途牛的市值。融创文旅可以瞬间跃升为“行业前十”。

文旅业务无法与地产相提并论,一方面是体量差距,2018年全国商品房销售额15万亿,而全国旅游收入才刚刚突破5万亿。这是由于住房是刚需,且在货币贬值和缺乏靠谱投资渠道的情况下,住房是不多的财富保值增值的选择。而旅游,只有在满足了吃穿住、医疗、教育、养老之后,才会更多的纳入消费考虑。

另一方面,房地产和旅游的集中度差距更为关键。商品房几乎全部通过房地产企业销售,且除了拿地、融资和销售外,其他环节全都可以外包,扩张和规模增长十分方便,只需要简单重复这个过程即可。

而在旅游业,5万亿的收入分布在“吃住行游购娱”全产业链,例如交通成本,很多出境游产品中往返机票占到成本的70%以上,而一般的旅游企业不可能做航空公司,也不可能做铁路客运业务,也不会包揽各地的汽车客运。这些旅游服务都是嵌入在社会公共交通中,导致5万亿中很大一部分和旅游企业无关。吃、住、购也是同样道理,餐饮、酒店、购物店十分分散,且劳动力密集,管理成本高、扩张不易,且大都不是专门为旅游配套的商业服务,而是社会化的行业。仅有游和娱,算得上旅游企业的“专属地盘”,但这些相对于交通、住宿、餐饮和奢侈品购物,只是“小开支”。

为了尽可能多的将旅游消费留在自己的地盘,万达设计了文旅综合体,整合住宿、购物、休闲、餐饮等功能,复星旅文的三亚亚特兰蒂斯、今典集团的红树林度假品牌也同样如此。但这些业务劳动力密集、服务环节复杂,且为了保障较高品质,需要投入巨大,很难获得很高的盈利。这和房地产简单重复拿地-融资-销售-拿更多地的模式形成鲜明对比。

融创布局未来

虽然文旅业务远远不如房地产业务,但融创做文旅态度无疑是十分真诚的。

3月25日,融创于北京举行融创文旅品牌发布会,宣布融创将战略定位升级为:“中国家庭美好生活整合服务商”。“地产+”为前提的四大业务分别为融创地产、融创服务、融创文旅和融创文化。

融创接收了万达留下的基本完备的、专业文旅团队,约5000人,加上融创原有的2000人,共有7000多人。“整个来讲,就是一次性的让我们具备了设计研发、建设、运营这种完备的能力,将非常有利于支持我们文旅产品持续优化,持续的升级,我们运营效率在提升”,融创相关负责人在发布会上表示,“我们现在文旅板块的团队还是非常强,从设计院到建设,到管理运营,我相信我们团队在业内能力是领先的,另外我们又对文旅城的业态在做优化,在做调整,让它更具竞争力。”

截至目前,融创文旅板块旗下拥有10座文旅城、4个旅游度假区、9个文旅小镇,涵盖39个乐园、24个商业、约70家星级酒店。融创文旅集团负责人透露,“融创希望文旅产品是综合服务能力很强,可以满足中国家庭对旅游度假的多元需求,提供多样场景。这些场景被对应到三大文旅产品类型:融创文化旅游城、融创旅游度假区、融创文旅小镇。”

融创将在今年6月份开业两个文旅城,广州融创文旅城和无锡融创文旅城。文旅项目选址是关键,这两个项目一个地处珠三角粤港澳大湾区,一个地处长三角关键位置,辐射了全中国最有消费力的人群。其中广州项目占地面积220万平方米,汇集了融创乐园、融创茂、雪世界、水世界、体育世界、大剧院、滨湖酒吧街、星级酒店群8大业态, 57场演艺内容。其中雪世界将是华南最大滑雪场,有4条不同难度的雪道,其中初级雪道是世界最长,长度达 460米;融创文旅有世界首创的立体交叉雪道,还有66米落差的室内娱雪滑道,相当于从22层楼飞驰而下,让南方人体验到雪国。

无锡融创文旅城,面积240万平方米,汇集融创乐园、融创茂、水世界、雪世界、海世界、太湖秀场、酒店群7大业态,每天71场演出内容,计划打造华东文化旅游新标杆。

可以看出,融创在非核心主业的文旅业务上下了一番狠功夫。其之所以这么做,更多是出于投资和布局未来。正像普通人在衣食无忧、攒下一笔小钱后,也会考虑多元投资分散风险,甚至会考虑购买各种保险,保证未来人生出现变故后,生活不至于一落千丈。商业巨头们,也会在发展主业的余暇,针对未来进行一番布局,保证企业五年后、十年后的安全运行。

“长期来讲,房地产开发业务仍将是我们绝对的核心。我们没有多元化,目前要心无旁骛把地产做好。”孙宏斌会上明确表示,“其实我们文旅这块,现在看业绩很难盈利,但5年以后,10年以后,我们希望它能有大规模的百亿量级的利润。”

几乎可以认为,文旅业务是融创收购万达文旅城土地之时附带的“义务”,而后续融创从万达手中以62亿接过运营、建设和设计团队,表示其愿意将这项义务当作一种“小惊喜”。文旅是个布局未来的业务,十年后等到中国房地产的红利期结束,融创“希望”文旅业务能贡献百亿级的利润。

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